新リース会計基準で賃貸借契約はどうなる？家賃や不動産賃貸業への影響も解説
新リース会計基準が導入され、企業の会計処理には具体的にどのような変化があるのか、気になるという方は少なくないでしょう。
本記事では、新リース会計基準の概要や変更点から賃貸借契約、家賃や不動産賃貸業への影響まで詳しく解説します。
新基準の実務への影響や注意すべきポイントを押さえ、業務の効率化や社内ルールの統一を進めてください。
リースの考え方が変わることで、企業の財務状況の見え方や契約管理の方法にも影響が生じる可能性があります。
制度の内容を正しく理解し、契約状況や会計処理を確認しておくことが、新基準への円滑な対応につながるでしょう。
新リース会計基準とは
新リース会計基準とは、リース取引による資産と負債の透明性や正確性を高める効果が期待できる取り組みです。
以下の項目に沿って、どのような仕組みなのかを紹介します。
- 制度の概要
- 国際基準との違い
- 適用時期と対象企業
まずは新リース会計基準の概要を把握することで、賃貸借契約や家賃、不動産賃貸業などの実務への影響も理解しやすくなるでしょう。
制度の概要について詳しく説明するので、参考にしてください。
制度の概要
新リース会計基準とは、企業がリース契約（賃貸借契約）をどのように会計処理するかを定めた新しい会計ルールのことです。
日本では主に、企業会計基準委員会（ASBJ）が公表した新しいリース会計基準を指します。
新リース会計基準の導入により、これまで資産として計上していなかった賃貸借契約についても、原則として使用権資産とリース負債を計上します。
ただし、例外や判定が難しいポイントもあるため、注意が必要です。
企業は、リース契約の管理や会計処理の見直し、社内ルールの確認などが求められます。
実務ではシステム設定や減価償却計算の確認も行ない、監査対応や税務との整合性にも注意する必要があるでしょう。
国際基準との違い
日本の新リース会計基準は、国際的な基準であるIFRS16との整合性を高めることを目的としているものの、いくつか相違点があることを覚えておきましょう。
IFRS16では、借手は原則としてすべてのリースについて使用権資産とリース負債を計上する単一モデルが採用されています。
一方、日本の基準は企業会計基準委員会が実務負担に配慮し、短期リースや少額資産リースなどに一定の簡便的な取扱いを設けていることが相違点です。
さらに、日本基準では企業の実務慣行や業務フローを踏まえた経過措置や注記の扱いなど、柔軟な対応が認められており、完全にIFRSと同一ではなく、日本の実務環境に合わせた細かな調整が行われています。
これにより、中小企業や会計処理負荷の大きい契約にも対応しやすくなっている点もポイントです。
適用時期と対象企業
新リース会計基準は、2027年4月1日から適用されます。
会計システムの最適化や社内ルールの統一が完了している企業は、2025年4月1日から早期適用も可能です。
新リース会計基準は、基本的には大手企業を対象とした制度であり、上場企業、連結財務諸表を作成する会社、会社法の大会社などで会計基準を適用している会社は強制的に適用となります。
中小企業は、基本的には中小企業の会計に関する指針や中小企業の会計に関する基本要領を適用するため、新リース会計基準の導入は任意です。
法改正など仕組みが変わった時は、新しい会計システム導入や外注を検討すべきタイミングともいえます。
新しい会計システムに乗り換える流れやポイントについては以下の記事を参考にしてください。
関連記事：新しい会計システムに乗り換えるタイミングとポイント
新リース会計基準で変わること
新リース会計基準の導入で、具体的にどのような変化があるのかを解説します。
これまでの制度から変更になる点を正しく理解し、業務の最適化・効率化を進めましょう。
- 原則オンバランス化について
- 使用権資産とリース負債の計上
- 短期リースと少額リースの例外規定
- 損益計算書への影響
上記の項目に沿って、新リース会計基準がもたらす影響を紹介します。
費用の計上方法が大きく変わるため、税務調査で指摘が入らないように契約管理やシステム設定の見直し、定期的なチェック体制の整備などに注意が必要です。
原則オンバランス化について
新リース会計基準において、基本的にすべてオンバランス処理となる点は大きなポイントです。
今までオフバランス処理していたリース契約をはじめ、多くのリース取引について使用権資産とリース負債を貸借対照表に計上する必要があります。
これにより、リースによる資産と負債を明瞭化できるという仕組みです。
これまで表に出ていなかったリース契約も含めて見える化されるため、会社の実際の財務状況がより正確に把握できるようになります。
一方で、資産や負債が増えることで自己資本比率などの指標が変わる可能性があるため、経営判断や金融機関との関係にも影響が出る点に注意が必要です。
事前に影響を試算しておけると良いでしょう。
使用権資産とリース負債の計上
使用権資産とは、リース契約に基づき、一定の期間その資産を利用することができる権利のことです。
一方で、将来支払う予定のリース料は負債として計上されます。
この処理により、企業はリースによって資産を使用していることや、将来の支払い義務を財務諸表上で明確に示すことが可能です。
また、契約開始時には将来支払うリース料を現在の価値に直して負債として計上し、それに対応する形で資産も計上します。
その後は、毎期利息と減価償却を計上していくため、これまでの単純な費用処理よりも管理が複雑になります。
正しく処理するためには、契約内容の把握と継続的な管理が重要です。
短期リースと少額リースの例外規定
原則オンバランス化の例外規定として、リース期間が短い契約や金額が小さい資産については、簡便的な取扱いが認められています。
事務負担を軽減するため、短期リースと少額リースにおいてのみ認められるルールです。
具体的には、契約期間が1年以内の短期リースや、取得価額が300万円以下の少額リースが対象となります。
これらは資産・負債として計上せず、従来どおりの賃貸借処理で会計処理が可能です。
ただし、例外規定の適用にあたっては、契約内容や金額の判定基準を明確にして社内ルールに従う必要があります。
また、税務上の取扱いや監査対応も確認しておくことで、後日の指摘や誤解を防ぐことも可能です。
簡便処理が認められる判定基準となる300万円については、以下の記事で紹介しています。
実務にも活きる判定のポイントなどを詳しく紹介しているため、参考にしてください。
関連記事：新リース会計基準の300万円とは？判定方法や少額リースの実務ポイントを解説
損益計算書への影響
新リース会計基準では、これまで費用として処理していた多くのリース契約を使用権資産とリース負債として貸借対照表に計上します。
このため、損益計算書では従来のリース料という一括の費用計上がなくなり、代わりに使用権資産の減価償却費とリース負債に対する利息費用に分けて計上するルールです。
つまり、リース期間の前半では利息費用が多くなるため費用総額がやや大きくなり、後半では小さくなる傾向があります。
従来は営業費用として計上していたリース料の一部が、減価償却費として処理されるようになり、営業費用が減るため、営業利益やEBITDAが増える可能性があります。
このように、新しいリース会計基準では、企業の利益の見え方が変わる点が特徴です。
また、投資家や金融機関向けの財務分析ではこの影響を理解したうえで評価することが重要で、資金繰りや財務指標の解釈にも注意が必要といえます。
賃貸借契約はどうなる？企業実務への影響
新リース会計基準について、概要やこれまでの処理と異なる点を紹介しました。
ここからは、実務への影響を具体的に解説します。
とくに、企業が日常的に締結している事務所や店舗の賃貸借契約は、新しい会計基準の影響を大きく受ける可能性があるため、注意が必要です。
賃貸借契約への影響を以下の項目に沿って紹介します。
- 事務所や店舗の賃貸借契約の会計処理
- 契約期間の考え方
- 共益費や変動家賃の取り扱い
賃貸借契約はリース取引としての処理が必要になる点が大きなポイントです。
契約内容の確認や会計処理の見直しなど、さまざまな対応が求められることになります。
事務所や店舗の賃貸借契約の会計処理
新リース会計基準では、事務所や店舗の賃貸借契約の多くがリース取引として扱われる点がポイントです。
これまでは毎月支払う賃料を費用として処理することが一般的でしたが、新しい基準では、使用権資産とリース負債を貸借対照表に計上する必要があります。
賃借している建物を一定期間利用する権利を資産として認識し、将来支払う賃料を負債として計上しなければなりません。
契約期間の考え方
リースの会計処理では、契約期間をどのように考えるかが重要になります。
契約書に記載された期間だけでなく、延長オプションがあり企業が更新する可能性が高い場合には、その期間も含めてリース期間として考えなければなりません。
実際にどの程度その物件を利用する予定なのかを踏まえて判断することが必要です。
正確な見積もりを行わなければ、財務諸表の負債や費用が実際と違ってきてしまう点に注意しつつ、各契約の内容や状況を確認し、対応を検討する必要があります。
共益費や変動家賃の取り扱い
賃貸借契約には、賃料のほかに共益費や売上に応じて変動する家賃などが含まれることがあります。
新リース会計基準では、固定的に支払う賃料部分はリース料として計算に含めますが、売上に連動する家賃などの変動部分はリース負債の計算には含めず、発生した期間の費用として処理する点がポイントです。
そのため、契約ごとの内容を細かく確認し、固定部分と変動部分を区別することが重要になります。
費用として処理されていた賃貸借契約が、新リース会計基準の適用によりリース取引と判定された場合、強制的にオンバランス処理となる点に注意が必要です。
家賃の会計処理はどう変わる？
新リース会計基準の導入により、これまで単純に賃借料として処理していた家賃についても、会計処理の考え方が変わるケースがあります。
とくに、一定の条件を満たす賃貸借契約については、使用権資産とリース負債を計上する必要があるため、従来の処理との違いを理解しておくことが重要です。
こうしたポイントを整理しながら、実務上どのような影響があるのかを、以下の項目に沿って確認していきましょう。
- 従来の賃借料との違い
- 使用権資産とリース負債の計上イメージ
- 短期・少額リース家賃の取り扱い
家賃の会計処理や利益への影響が気になるという方は、ぜひ参考にしてください。
また、具体的な仕訳の考え方や実務におけるポイントについてもあわせて解説します。
会計基準の変更によって、企業の財務諸表や利益の見え方がどのように変わるのかを確認していきましょう。
従来の賃借料との違い
これまで、事務所や店舗の家賃は賃借料として毎期の費用に計上する方法が一般的でした。
しかし、新リース会計基準では、多くの賃貸借契約がリース取引として扱われるため、単に費用として処理するのではなく、資産と負債を計上しなければなりません。
具体的には、物件を利用する権利を使用権資産として資産に計上し、将来支払う家賃をリース負債として負債に計上します。
これまで損益計算書のみで処理されていた家賃が、貸借対照表にも影響を与える点が大きな違いです。
使用権資産とリース負債の計上イメージ
新リース会計基準では、リース契約を結んだ時点で、将来支払う家賃の現在価値を見積もり、その金額をリース負債として計上します。
同時に、物件を使用する権利を表す使用権資産を資産として計上しなければなりません。
その後、使用権資産は契約期間にわたって減価償却費として費用計上され、リース負債については支払いに応じて減少しながら利息費用が計上されます。
このように、家賃は単純な費用ではなく、減価償却費と利息費用に分けて処理されることになります。
損益計算書の費用構造が変わり、処理が複雑化するため、会計ソフトの最適化や社内ルールの統一などが必要です。
短期・少額リース家賃の取り扱い
新リース会計基準では、すべてのリース契約を資産と負債として計上すると企業の事務負担が大きくなるため、一定の条件を満たすリースについては例外的な取り扱いが認められています。
具体的には、短期リースや少額リースが該当し、使用権資産やリース負債を計上せず、従来と同様に家賃を費用として処理することが可能です。
簡便的な処理方法により、実務負担の軽減が期待できるでしょう。
不動産賃貸業への影響はある？
次に、不動産賃貸業への影響について解説します。
物件を貸す側の対応について、以下に沿って見ていきましょう。
- 貸す側の処理について
- サブリース契約について
- 業界への実務的な影響
新リース会計基準では、不動産を貸す側にとっては、契約形態や収益認識の考え方、テナントとの契約管理など、実務面での対応が重要です。
それぞれのポイントを整理しながら、実務上どのような対応が求められるのかをわかりやすく解説していきます。
貸す側の処理について
新リース会計基準では、主に借り手側の会計処理が大きく変わります。
一方で貸す側は従来の処理が基本的に維持されるため、大きな変更はないと考えて良いでしょう。
ただし、契約内容やリース区分の確認、開示情報への対応など、実務上の整理が必要になる場面があります。
各契約内容の確認は行なっておくと安心です。
また、貸す側にとっても、リース契約の条件を改めて整理しておくことは重要です。
例えば、契約期間や更新オプション、解約条件などはリースの区分判断に関係する場合があるため、契約書の内容を正確に把握しておく必要があります。
さらに、企業によっては開示情報の充実が求められる可能性もあるため、契約情報を適切に管理できる体制を整えておくことが望ましいでしょう。
こうした準備を進めておくことで、新基準の適用後もスムーズに会計処理や情報開示へ対応しやすくなります。
サブリース契約について
サブリース契約では、借り手でありながら第三者に物件を貸す立場にもなるため、リースの分類や収益計上の考え方を慎重に判断する必要があります。
元契約と転貸契約の関係を整理し、それぞれの契約条件に基づいて適切な会計処理を行なうことが重要です。
また、サブリース契約では、元の賃貸借契約の条件が転貸契約にどのように影響しているかを整理することも重要なポイントです。
例えば、契約期間や解約条件、賃料改定の仕組みなどが異なる場合、それぞれの契約に基づいたリース分類や収益認識を検討する必要があります。
さらに、サブリース事業者は複数の契約を同時に管理するケースが多いため、契約内容や更新時期を正確に把握できる管理体制の整備も重要です。
こうした情報管理を徹底することで、会計処理の適正化だけでなく、事業運営の安定化にもつながるでしょう。
業界への実務的な影響
新リース会計基準の導入により、企業の貸借対照表にリース負債などが計上されるケースが増えるでしょう。
その結果、賃貸借契約の期間や条件の見直し、契約情報の管理方法の見直しなどが進む可能性があり、不動産業界全体の実務にも一定の影響が及ぶと考えられます。
新リース会計基準の導入をきっかけに、業務効率化や経理の自動化が進む可能性があり、社内の仕組みや経理システムを見直すチャンスともいえるでしょう。
また、借り手側の会計処理が変化することで、テナント企業の意思決定にも影響が及ぶ可能性があります。
例えば、リース負債の計上額を抑えるために契約期間を短くする、更新オプションを柔軟に設定するなど、契約条件の見直しが検討されるケースもあるでしょう。
そのため、貸す側としても契約条件の設計や更新時の交渉方針を改めて整理しておくことが重要です。
さらに、契約情報を正確に管理する体制を整えることで、会計対応だけでなく物件管理や収益管理の効率化にもつながるでしょう。
中小企業や個人事業主への影響
基本的に新リース会計基準が義務付けられるのは、上場企業など大きな会社です。
中小企業や個人事業主は、基本的に新リース会計基準の強制適用対象外となります。
中小企業の中には任意のうえで、新基準を適用する会社もあるでしょう。
しかし、一般的には、中小企業の会計に関する指針、または中小企業の会計に関する基本要領に沿ってリース取引を計上するパターンが多いといえます。
新リース会計基準が義務付けられていない中小企業や個人事業主でも、注意すべきポイントがあります。
上場企業の子会社、会計監査人の監査を受けている会社、親会社の連結決算に合わせる必要がある会社の場合は、実務上、新基準への対応を求められる可能性がある点です。
個人事業主の場合も、取引先が新リース会計基準を適用している企業であるなど、間接的な影響が生じる可能性があるため、制度の概要を理解しておく必要があるでしょう。
将来的な制度変更にも対応できるよう、体制を整えておくと安心です。
実務対応のポイントと今からできる準備
新リース会計基準の導入に伴い、どうしても実務の複雑化が懸念されます。
実務対応で注意すべきポイントと今から準備しておきたいことは以下の3つです。
- 全リース契約の確認
- 契約期間や更新オプションの確認
- 金融機関への影響も考える
以下でそれぞれ詳しく解説します。
新リース会計基準は、企業会計の明瞭化を促進する効率的な制度です。
業務のルーティンやマニュアルの見直しや、会計システムの最適化なども含め、準備していきましょう。
全リース契約の確認
新リース会計基準への対応では、すべてのリース契約を把握することが重要といえます。
これまで賃貸借として処理していた契約の中にも、実質的にリースとみなされるものが含まれている可能性があるためです。
設備や車両、オフィス機器、建物の賃貸契約など、どのような契約が存在するのかを整理し、契約書の内容を確認しておく必要があります。
また、契約の開始時期や契約期間、支払金額などの基本情報もまとめておけると良いでしょう。
事前に契約内容を一覧化しておくことで、新基準への対応が必要となった場合でもスムーズに会計処理を行なうことができ、実務の複雑化を防ぐことにつながります。
契約期間や更新オプションの確認
リース契約を適切に処理するためには、契約期間や更新オプションの内容を正確に確認することが重要です。
リース期間は資産や負債として計上する金額の計算に大きく影響するため、契約書に記載された期間だけでなく、更新の可能性についても確認しておく必要があるでしょう。
例えば、延長オプションを利用する可能性が高い場合には、その期間を含めてリース期間を判断することが求められる場合があります。
また、途中解約の条件や延長の条件なども会計処理に影響する要素となるため注意が必要です。
契約内容を事前に把握し整理しておくことで、会計処理の判断がしやすくなり、実務対応を円滑に進めることにつながります。
金融機関への影響も考える
新リース会計基準では、これまで費用として処理していたリース取引の一部について、資産と負債を貸借対照表に計上することが必要です。
貸借対照表にリース負債が計上されることで、会社の負債の合計が増える場合があります。
これにより、自己資本比率などの財務指標が変わることがあり、銀行などの金融機関が会社の財務状況を評価するときの見方にも影響が出る可能性があるでしょう。
そのため、リース取引が財務諸表にどのような影響を与えるのかを事前に把握しておくことが重要です。
また、必要に応じて金融機関に制度変更の内容を説明するなど、理解を得るための対応も求められる場合があります。
財務への影響を意識しながら準備を進められると良いでしょう。
まとめ
新リース会計基準で賃貸借契約や家賃、不動産賃貸業はどう変わるのかを紹介しました。
新基準の導入は、会計処理などの実務に大きく影響するため、制度の理解と各契約状況の確認が必要です。
新基準に沿って、取引内容を損益計算書に正しく計上し、より明瞭な会計につなげましょう。
実務の複雑化を避けるには、仕組みの最適化が必要です。
会計処理の正確性向上や業務効率の改善には、経理システムの見直しや外注という選択も可能です。
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